Gestire vale più che possedere: come sta cambiando il business alberghiero in Italia

Il Sole 24 Ore fotografa un settore in trasformazione: meno focus sulla proprietà immobiliare, più attenzione a efficienza operativa e brand.

Il settore alberghiero italiano sta vivendo una delle sue fasi di trasformazione più profonde degli ultimi decenni. A fotografarla con precisione è un’analisi pubblicata il 25 febbraio 2026 sul Sole 24 Ore, che mette in luce un cambio di paradigma destinato a ridisegnare l’intero panorama dell’ospitalità nel nostro Paese: il vecchio modello incentrato sulla proprietà immobiliare cede progressivamente il passo a una strategia che ruota intorno a efficienza operativa, gestione professionale e valorizzazione del brand.

I numeri che raccontano il boom

I dati parlano chiaro. Secondo un’indagine EY citata nell’articolo del Sole 24 Ore, nei soli primi sei mesi del 2025 il settore alberghiero italiano ha attirato 1,4 miliardi di euro di nuovi investimenti, con un incremento del 31% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Un segnale inequivocabile dell’interesse che il mercato internazionale nutre nei confronti dell’Italia come destinazione di investimento nel settore hospitality.

Roma si conferma la piazza più ambita, con il 29% del capitale totale e un prezzo medio per camera che ha raggiunto i 906.000 euro, in crescita del 190%. Seguono Venezia (16% degli investimenti) e Milano (9%). Un concentrazione che racconta molto sulle dinamiche in corso: le grandi città d’arte continuano a rappresentare asset irrinunciabili per gli investitori internazionali.

Sul fronte delle operazioni, le conversioni di immobili esistenti hanno fatto registrare una crescita del 156% rispetto al 2024, mentre i contratti di gestione sono aumentati del 10%. Un segnale chiaro: il mercato si muove sempre più verso formule flessibili che non richiedono il possesso diretto delle strutture.

Il modello asset light avanza

Il vero cambio culturale raccontato dal Sole 24 Ore riguarda però la mentalità con cui gli operatori italiani si approccia al business alberghiero. Per decenni, la tradizione italiana ha associato l’imprenditoria alberghiera al possesso fisico dell’immobile — una scelta comprensibile in un Paese dove il mattone ha storicamente rappresentato la principale forma di investimento e garanzia patrimoniale.

Oggi però, come sottolinea l’articolo, questa equazione si incrina. Il modello asset light — dove si gestisce senza necessariamente possedere — fa progressivamente breccia anche tra gli operatori italiani. Management contract, lease e co-investimento diventano formule sempre più diffuse, perché consentono di scalare più rapidamente, ridurre il rischio di capitale immobilizzato e concentrare le risorse su ciò che genera valore: il brand, la qualità del servizio, la reputazione.

Catene come Egnazia Ospitalità Italiana, che ha chiuso il 2025 con oltre 100 milioni di fatturato aggregato nelle strutture gestite, o Starhotels, con i suoi 34 hotel a 4 e 5 stelle, stanno ridefinendo i propri modelli operativi in questa direzione. E realtà più giovani come Icon Collection di Federico Fincantieri — che ha chiuso il 2025 con 20 milioni di fatturato consolidato — si muovono fin dall’inizio con un approccio selettivo: acquisire o investire caso per caso, valutando il potenziale di rendimento e diversificando le formule contrattuali.

I brand internazionali puntano sull’Italia

In questo contesto, i grandi player internazionali hanno fiutato l’opportunità. Four Seasons — nell’anno del suo 65° compleanno — si prepara a riaprire l’iconico Hotel Danieli a Venezia e a espandere la propria presenza in Puglia, dopo le già consolidate presenze a Firenze, Milano e Taormina. A Roma si attendono le aperture di Mandarin Oriental e Rosewood, mentre a Venezia sbarcherà il brand francese Airelles. Orient Express Venezia segue l’apertura romana come naturale step di una strategia che vede l’Italia come mercato chiave del lusso europeo.

Un ingresso massiccio che non è privo di implicazioni per gli operatori locali: la competizione si fa più intensa, ma si apre anche uno spazio di collaborazione e di apprendimento sui modelli di gestione internazionali.

Cosa significa tutto questo per gli albergatori italiani

Il messaggio che emerge dall’analisi del Sole 24 Ore è duplice. Da un lato, il mercato premia chi sa gestire con professionalità, chi investe in brand awareness e chi costruisce modelli operativi scalabili. Dall’altro, chi continua a ragionare esclusivamente in termini di patrimonio immobiliare rischia di restare indietro rispetto a un mercato che si muove sempre più velocemente.

Per gli albergatori italiani — spesso a conduzione familiare, con strutture di piccole e medie dimensioni — questa trasformazione rappresenta una sfida ma anche un’opportunità. La sfida è quella di evolvere le competenze gestionali, adottare strumenti digitali avanzati e ripensare i modelli di business. L’opportunità è quella di entrare in un mercato che, come dimostrano i numeri, è in fortissima crescita e attrae capitali da tutto il mondo.

La parola d’ordine, quindi, è una sola: gestione. Non solo delle camere, ma del brand, dei dati, della reputazione e delle relazioni con gli ospiti. Chi saprà padroneggiare questa dimensione avrà un vantaggio competitivo decisivo nel mercato alberghiero italiano dei prossimi anni.

Fonte: Il Sole 24 Ore — “Hotellerie italiana al giro di boa, ora la parola d’ordine è gestione”, 25 febbraio 2026 — Leggi l’articolo originale. Dati EY elaborati da Il Sole 24 Ore.